مشارکت در ساختمان سازی – برای ساختن یه خانه رویایی و ساخت و ساز پایدار، تنها داشتن زمین آن کافی نیست. تقریبا نیمی از قیمت یک واحد مسکونی صرف خرید مصالح و ساخت خانه می‌شود؛ پس همکاری و رعایت قوانین مشارکت در ساخت هم برای سازنده و هم برای صاحب زمین مفید است و موجب رونق ساختمان‌سازی می‌شود.
سازنده برای ساخت نیاز به خرید زمین دارد و ازطرفی صاحب زمین نیز نیاز به سازنده‌ای متخصص و متعهد دارد. در این حالت و با در نظر گرفتن عرف مشارکت در ساخت، مالک زمین، ملک خود را در اختیار سازنده می‌گذارد و بعد از ساخت خانه، سهم خود را از واحد‌های مسکونی بر می‌دارد.
در این مقاله که توسط کارشناسان زانیس سازه تنظیم شده، کوشش می‌کنیم شما را با قوانین و مقررات مشارکت در ساخت و مزایا و معایب آن و همینطور نکاتی که باید حتما در این نوع مشارکت بدانید، آشنا کنیم.
مشارکت در ساختمان سازی چیست؟
یکی از قراردادهای حوزه‌ی پیمانکاری و ساخت و ساز، قرارداد مشارکت در ساخت است که بین دو طرف معامله در پروژه های تجاری و مسکونی تنظیم و امضا می شود.
در موارد بسیاری، مالک یک زمین پول کافی برای ساخت یک یا چند واحد مسکونی یا تجاری را ندارد و با تکیه بر قوانین مشارکت در ساخت، این روش محبوب را پیش می‌گیرد.
در این نوع همکاری، مالک از خدمات یک شرکت پیمانکاری استفاده می‌کند و در نهایت، طبق قرارداد درصدی از سود پروژه به وی تعلق می‌گیرد. در ادامه به بررسی قرارداد مشارکت در ساخت، انواع مشارکت در ساختمان و بایدها و نبایدهای ساخت و ساز خواهیم پرداخت و با در نظر گرفتن این امر که مشارکت در هر کار و پروژه ای مزایا و معایب خاص خود را دارد، از خطرات مشارکت در ساخت در کنار مزایای آن سخن خواهیم گفت.
قوانین قرارداد مشارکت در ساختمان سازی
تنظیم یک قرارداد معتبر بر پایه‌ی قوانین مشارکت در ساخت یکی از مهمترین جنبه‌های این فعالیت مشارکتی است؛ چراکه در مشارکت در ساخت صاحب زمین با شرکت یا هلدینگ ساختمانی بطور مستقیم در ارتباط است.
در این قرارداد هیچکدام از طرفین بدون رضایت طرف مقابل حق خروج از قرارداد را ندارند؛ مگر آن که در متن قرارداد، حق فسخ برای یکی از آن ها یا هردوی آنها پیش بینی شده باشد.
از آنجا که تنظیم قراردادهای مشارکت در ساخت صرفاً به جنبه‌های مالی یک پروژه باز نمی‌گردد، لازم می دانیم به بررسی نکات مهم در این موضوع بپردازیم.
نکات مهم در تنظیم قرارداد مشارکت در ساختمان سازی
- بایستی از صحت ادعای صاحب ملک مطمئن شوید یا آن شخص ثابت کند که اجازه این کار را دارد.
- ملک باید سند رسمی داشته باشد.
- بایستی یک ضمانت اجرایی وجود داشته باشد که اگر طرفین به تعهداتشان عمل نکنند، اجرا شود.
- در قسمت بالایی همه صفحات قرارداد عبارت قرارداد مشارکت در ساخت را بنویسید. به هیچ عنوان از عبارت‌های دیگر مانند قرارداد مشارکت مدنی، مبایعه نامه و یا معامله و بیع استفاده نکنید. همچنین حق دریافت وام و واگذاری قرارداد به غیر را سلب کنید.
- مبالغی که دو طرف با آن سرمایه گذاری میکنند، بایستی به طور کامل مشخص شود.
- مدت زمان کار باید مشخص شود.به این منظور باید کار ساخت را مرحله بندی کرد و زمان پایان هر مرحله را در قرارداد تعیین کرد. برای مثال تاریخ دقیق خاکبرداری، تاریخ دقیق اسکلت‌بندی، تاریخ دقیق و روز سفت‌کاری و نازک کاری و تاریخ دقیق اخذ پایان کار و صورتجلسه تفکیکی.
- میزان سود و زیان باید تعیین شود.
- بعد از امضای قرارداد به سازنده، وکالت غیرضروری ندهید. تنها در صورت نیاز، جهت انجام امور اداری می توانید به صورت محدود و مدت‌دار به سازنده وکالت کاری بدهید.
نکته‌ی مهم در شروع مشارکت در ساخت و ساز، انتخاب سازنده است.
ضروری است که فرد معتمد و درستی انتخاب شود و قرارداد هم به صورت دقیق تنظیم شود و تمام جوانب درنظر گرفته شود.
- سازنده‌ای که برای کاهش هزینه ها از مصالح بی کیفیت استفاده می کند.
- پروژه را در نیمه رها کند و به تعهدش در مورد تحویل به موقع عمل نکند.
- سازنده ای که به تعهدش در مورد ساخت ملک با ویژگی های مورد توافق عمل نکند و در نهایت ساختمانی بی کیفیت تحویل دهد.
انواع قرارداد مشارکت در ساختمان سازی
در این نوع قرارداد همچون قراردادهای دیگر عمرانی و پیمانکاری، انواعی وجود دارد که بنا به شرایط دو طرف یکی از آنها انتخاب و مورد توافق قرار می گیرد:
- در یک حالت دیگر ممکن است طرفین توافق کنند که عملیات به صورت مرحله‌ای در هر بخش که انجام شد بر اساس توافق از قبل تعیین شده یک سهم از زمین منتقل شود. برای مثال طرفین توافق کنند که بعد از اتمام اسکلت بندی یک دانگ منتقل شود. در این حالت توافق می‌شود که انتقال‌دهنده پس از انجام کار برای تنظیم سند رسمی اقدام کند.
- ممکن است طرف اول زمین را ارائه دهد و نفردوم هزینه های ساخت را به عهده بگیرد. در این حالت ممکن است قیمت زمین و ما به ازای آن در بیعنامه ذکر نشود و فرد سازنده تعهد دهد که بنایی با مشخصات موردنظر که طرفین در مورد آن توافق کرده اند در همان زمین اول بسازد و بعد از آن طرفین در آن شریک شوند.
- گاهی ممکن است توافق شود که سه دانگ از ملک در آغاز به سازنده انتقال داده شود.
- سومین حالت این است که طرفین قرار بگذارند که اگر پروژه به مرحله مشخصی رسید، صاحب زمین وکالت بلاعزلی برای اقدام در جهت تنظیم سند انتقال رسمی به میزان سهم خود به فرد سازنده که طرف دوم است بدهد.
مزایا و معایب مشارکت در ساختمان سازی
مشارکت در ساخت یک ایده تقریباً مقرون به صرفه برای پروژه‌های ساخت و ساز به حساب می آید. با این حال، این کار نیز همچون تمام کارهای مشارکتی، مزایا و معایبی خاص خود را دارد.
معایب قوانین مشارکت در ساختمان سازی
گاهی مشاورین املاک و افراد ناآگاه نسبت به انعقاد قرارداد اقداماتی انجام می‌دهند و بر همین اساس کلاهبرداری‌ها و زیان‌هایی برای هر یک طرفین پیش می‌آید. همواره پرونده‌هایی در خصوص کلاهبرداری‌هایی که در اثر این قرارداد برای افراد ایجاد شده است وجود دارند که بهترین راه برای پیشگیری از این اتفاقات این است که برای انعقاد قرارداد مشارکت از افراد حاذق در این زمینه کمک بگیرید.
مزایای قوانین مشارکت در ساختمان سازی
- بهترین، ساده‌ترین و سریع‌ترین راهکار برای نوسازی ساختمان‌های قدیمی مشارکت در ساخت است.
- با اجرای پروژه‌های مشارکت در ساخت، ارزش یک ملک بیشتر خواهد شد که این خود، یک سرمایه مالی برای آینده است.
- با تبدیل ساختمان‌های قدیمی به نوساز با روش مشارکتی می توان استانداردهای مقاومت در برابر زمین لرزه و استحکام سازه را برای آنها رعایت کرد.
- با گسترش پروژه‌های نوسازی ساختمان‌ها از طریق پروژه‌های مشارکتی، زیبایی ساختمان‌ها بیشتر خواهد شد؛ بنابراین شرایط زندگی برای خانواده‌ها نیز در بهترین وضعیت قرار می‌گیرد بسیاری از مشکلات شهری نیز از میان برداشته می شود.
- صرفه‌جویی در وقت، انرژی و بودجه مالی صاحب ملک یکی دیگر از مزایای پر.ژه های مشارکتی است.
خطرات مشارکت در ساختمان سازی
فرض کنید سند ملک مشکلی داشته باشد یا سازنده در موعد مقرر پروژه را تحویل ندهد و یا اینکه سود و زیان مشارکت بطور عادلانه بین طرفین قرارداد مشارکت تقسیم نشود؛ این موارد چند نمونه از خطراتی است که ممکن است در صورت عدم تنظیم صحیح قرارداد، شما را تهدید کند و مشکلات و خسارات زیادی برای هر یک از طرفین ایجاد کند.
یکی دیگر از خطرات ناشی از پیروی نکردن از قوانین مشارکت در ساخت مسکن این است که گاهی برای تسهیل روند نقل و انتقال و کاهش مالیت، سازنده در آغاز کار سهم مالک را یکجا به نامش می کند و تا یک زمان مشخص وکالت بلاعزل فروش می گیرد.
این کار به لحاظ حقوقی می‌تواند خطراتی برای مالک به همراه داشته باشد. درنتیجه پیشنهاد ما این است که از این کار اجتناب کنید و برای مشارکت در ساخت هوشیار باشید و آگاهانه عمل کنید.
کلام آخر
شما با انتخاب یک شرکت ساختمانی باتجربه، در واقع آن را به عنوان طرف معامله خود برای مشارکت در ساخت انتخاب می‌کنید و تمام پروژه را به او واگذار می‌کنید. و در نهایت در برخی از قسمت‌ها یا به صورت درصدی از سود نهایی پروژه با او شریک می‌شوید. این دقیقاً همان قراردادی است که به نفع شما خواهد بود.
از همین رو، دانستن قوانین مشارکت در ساخت از نظر حقوقی و اجرایی اهمیت زیادی دارد. لذا کارشناسان ما در زانیس سازه، مشاوره رایگان برای مراحل انجام کار در اختیار شما خواهند گذاشت.
برای اطلاعات بیشتر با ما در تماس باشید ( تماس با زانیس سازه )
